国税2009年31号文，房开业务土地增值税清算与企业所得税处理

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第三十五条规定，产品开发完成后，企业可以选择在完成年度企业所得税汇算清缴前确定应税成本核算的终止日期，不得滞后。第三条规定，除土地开发外。国家税务总局颁布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)，解决了新《企业所得税法》下房地产开发企业如何处理税务的问题。与原政策相比，以下几点值得关注：一是计税毛利率下调了5个百分点。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第十二条规定，房地产企业业务招待费在发生时作为期间费用列支，在税前扣除。

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第规定，开发区内企业建设的会所、物业管理场所、电站、热力站。正因如此，去年以来，国家税务总局高度重视房地产行业的纳税情况，在11个省级税务机关和29个省级地方税务机关开展了税务检查。2005年，不动产检查共征收缴纳371，117.97万元，占企业纳税申报的5%-15%，征收缴纳金额巨大。所得税是按年征收的，上述文件是在2009年汇算清缴之前发布的，所以适用2009年发生的这种业务。

2关于土地使用税变更，2007年1月1日起执行国务院[2006]483号和大连 *** 发布的大政[2007]74号(外资纳税及收费标准变更)。《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》(国税发〔2009〕31号)第二规定，开发产品的计税成本如下：(一)土地征用费和拆迁补偿费。《国家税务总局关于印发〈企业所得税汇算清缴管理办法〉的通知》(国税发[2009]79号)。

根据国税发[2009]31号文件，房地产开发企业在产品竣工前的预售收入，也可以作为广告费、业务推广费、业务招待费的扣除依据。但需要注意的是，根据新的企业所得税申报表，由于设计思路基本是以核算为基础，所以将房地产企业预售收入的核算视为预收款项。20号)“二。下列所得暂免征收个人所得税：(五)个人在办理代扣代缴税款手续时，按照规定取得的代扣代缴手续费。此外，《国家税务总局《关于代扣代缴储蓄存款利息所得个人所得税手续费收入征免税问题的通知》(国税发〔2001〕31号)之一条规定，储蓄机构代扣代缴利息税取得的手续费收入，应缴纳营业税和企业所得税。

问：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第二明确规定，土地闲置费可以在税前扣除。例如，根据会计制度的规定，将应收债权的账面价值加上债务人以非现金资产形式取得的固定资产所应支付的相关税费，以抵销企业接受的债务，作为入账价值。《企业债务重组业务所得税处理办法》(国家税务总局令第6号)规定。企业无息贷款给职工购房的，根据财税83号文件相关规定，依法按照“工资”征收个人所得税。